תהליך קניית בית ביוון – 7 שלבים להשקעה מנצחת

אז הגעת למסקנה שנדל"ן הוא האפיק הנכון ביותר עבורך להשקעה הבאה. אין ספק שישנם יתרונות רבים שניתן להפיק מעסקה כזו. נדל"ן הוא נכס יציב, בר קיימא וארוך טווח שניתן לעשות בו שימושים רבים ומגוונים. כיום יותר מתמיד, משקיעים ישראלים משקיעים הרבה מתשומת הלב שלהם בשוק האירופי. הזדמנויות משתלמות רבות ממתינות לאלו שידעו איפה לחפש. מבין שלל המדינות שמציעות כיום נכסים במחירים משתלמים בשוק המתאפיין בביקוש גבוה, אין ספק שיוון היא אחד מהמוקדים הבולטים ביותר.

רכישת נדלן ביוון מכניסה אותך אל עולם אטרקטיבי ותוסס ביותר בו מחירי הנכסים רק עולים והביקוש לשכירות גובר ללא הרף. עם תשואה משתלמת, ביקוש גבוה של המקומיים וסף כניסה נמוך יחסית, מדובר בשוק שהופך היום לגולת הכותרת של עולם הנדל"ן באירופה. כאן, המומחים של Go Greece ערכו עבורך מדריך מקיף הסוקר את כל מה שחשוב לדעת על תהליך קניית בית ביוון.

מדוע כדאי להיכנס לתהליך קניית בית ביוון?

השקעות נדל"ן בשווקים זרים אמנם טומנות בחובן לא מעט פוטנציאל לרווח נאה, אבל הן גם לרוב ידרשו מאיתנו כמות לא מבוטלת של משאבים, כוחות וזמן. לכן, לפני שנצלול אל כל הצעדים שמרכיבים תהליך קניית בית ביוון, כדאי שנתעכב רגע על היתרונות שמחכים לאלו שיבחרו לצאת לדרך הזו. אז מדוע יוון דווקא מכל מדינות אירופה? אלו כמה דברים שכדאי לקחת בחשבון:

• הקלות מס משמעותיות – המס על נדל"ן ביוון הוא מהנמוכים באירופה ויש לכך סיבה. התמ"ג של יוון צפוי לצמוח ביותר מ-2% השנה. עם זאת, התמ"ג של המדינה עדיין נמוך ב-25% מהשיא שלו ב-2007, לפני המשבר הפיננסי הגדול. ראש הממשלה הנוכחי, קיריאקוס מיצוטאקיס, מנהיג רפורמת מס נרחבת שמעודדת השקעות זרות. כחלק מכך, אנו צפויים ליהנות במקרים רבים מפטור ממע"מ ושיעורי מס מהמשתלמים באירופה על הכנסות משכר דירה.
• ויזת תושבות למשקיעים – השקעות נדל"ן בסכומים הגבוהים מ-250,000 אירו עשויים לזכות אותך בוויזת תושבות ביוון.
• עלויות רכישה משתלמות ביותר – המחירים עדיין הרבה מתחת לשיא שלהם ב-2007.
• השוק בהתאוששות חסרת תקדים – לפי הנתונים שמסר הבנק של יוון, מחירי הדירות עלו ברבעון השני של 2019 ב-7.7 אחוזים והעלייה ממשיכה. כעת, זהו הזמן המושלם לקפוץ על הרכבת הזו.

 

שינויים במדד מחירי הנדל"ן ביוון

שנה	מחיר נומינלי	מותאם לאינפלציה
2008	0.77-	3.57-
2009	-4.21	6.04-
2010	-5.83	10.40-
2011	-8.00	10.49-
2012	-12.91	13.88-
2013	-11.45	9.47-
2014	-6.80	5.04-
2015	-4.99	4.41-
2016	-0.91	0.47-
2017	-0.45	1.27-
2018	4.67	3.53
2019	11.86	11.75
2020	6.23	8.45

 

תהליך קניית בית ביוון: שלב 1 – לקנות בית ביוון עם קבלת ייעוץ מתאים

אז אחרי שהשבנו על השאלה האם זה כדאי להיכנס להשקעה ביוון, הגיע הזמן להתחיל לבצע את המחקר הראשוני שיאפשר לנו להכיר את השוק. משקיעים זרים שאינם אזרחים אירופיים יצטרכו להשקיע בהתחלה לא מעט מאמצים כדי להיכנס להשקעות. בתור התחלה, יהיה עליך להוכיח שיש לך סכומי כסף משמעותיים שהושגו באמצעים חוקיים. לשם כך, יידרשו הוכחות הכנסה דוחות מס, עותקי צוואה במקרה בו הסכום התקבל בירושה וכל הוכחה אחרת למקורות הכנסה חוקיים.

עם זאת, הדרישות עשויות להשתנות מאדם לאדם באופן משמעותי. לכן, קבלת ייעוץ וסיוע מהווה חלק בלתי נפרד מתהליך קניית בתים ביוון. אנשי המקצוע שיעמדו לרשותך יוכלו לסייע לך לרכז את כל המסמכים הנדרשים ולוודא שיהיה באפשרותך לעמוד בכל הדרישות החקיקתיות של הממשלה היוונית. כיום, הרף נמוך מתמיד והמדינה מעודדת השקעות זרות, כך שרוב הסיכויים שעם הליווי הנכון לא תהיה לך שום בעיה ליהנות מכל היתרונות שרכישת בית ביוון מציעה.

אילו מסמכים נדרשים לאורך תהליך קניית בית ביוון?

• דרכון בתוקף
• מספר רישום מס (AFM), אנחנו בגו גריס ננפיק לך מספר שכזה כחלק מתהליף הליווי
• הוכחת מגורים בארץ
• עותק של דוחות המס השנתיים שלך
• לפעמים, ייתכן שיהיה צורך בהוכחות זיהוי נוספות.

 

תהליך קניית בית ביוון: שלב 2 – פתיחת חשבון בנק

אזרחים זרים אינם רשאים להחזיק בנכסי מגורים או נכסים מסחריים אלא אם כן הם משלמים מיסים לרשויות המס היווניות. במובן הזה, לישראלים יש כאן יתרון משמעותי. אמנת המס בין ישראל ליוון מאפשרת להימנע מכפל מס. משמעות הדבר היא שכל המיסים שישולמו על ההכנסות שלך מהנכס יחולו עליך רק מהצד היווני. אין שום צורך לשלם מיסים גם למס הכנסה בישראל על ההכנסות.

האם ניתן לרכוש בית ביוון מבלי לצאת מהארץ?

על פניו, הנוכחות שלך ביוון נדרשת אך ורק פעם אחת, כדי לחתום על ייפוי כוח בפני אנשי המקצוע שילוו אותך, במידה ובהמשך תרצה לרכוש נכסים נוספים לא תצטרך לחתום בשנית על ייפוי כוח. ייפוי הכוח יאפשר לעורך הדין שלך לבצע פעולות הנדרשות כחלק מתהליך קניית ביוון ולחתום על מסמכים בשמך. משלב זה, תוכל כל העסקה להתנהל מרחוק. עם זאת, אנו אישית ממליצים להגיע ולקחת חלק פעיל יותר בתהליך הזה. הנוכחות שלך תאפשר לך להכיר מקרוב את השוק, להפנים ידע שיהיה מבוסס על ניסיון אישי ולרכוש תובנות חשובות שיסייעו לך מאוד בהמשך הדרך. סיור נכסים בשכונות אתונה מעניק הרבה יותר מידע יבש על השוק. הוא יאפשר לך להכיר ממקור ראשון את הצרכים של הדיירים, את האווירה ואת היתרונות של הנכס. הנוכחות הזו עשויה לעשות הבדל עצום ותעניק לך ביטחון מלא כי האינטרסים שלך נשמרים לכל אורך הדרך.

כשמלווים אותך אנשי מקצוע מיומנים ומנוסים בעולמות הנדל"ן, דוברי עברית ויוונית שוטפת ועם היכרות מעמיקה עם התרבות היוונית, הצלילה הזו אל השוק היווני אינה חייבת להיות מורכבת כל כך. צוותGo Greece מסייע כיום למשקיעים רבים לחוות את העסקה כמו שהיה חווה אותה משקיע מקומי. מדובר ביתרון חשוב ולכן, אנו ממליצים בחום לא להישאר מחוץ למשחק הזה.

תהליך קניית בית ביוון: שלב 3 – לאתר את הנכס המתאים

האתגר הראשון שיהיה עלינו להתמודד איתו הוא למצוא את הנכס שמתאים ליכולות, לתקציב ולהעדפות שלנו. זה עשוי להיות מורכב ממה שנראה במבט ראשון. חלק משמעותי מהנכסים ביוון נמצאים כיום בבעלות משפחתית ועוברים בירושה במשך דורות. רבים מבעלי הדירות הם אנשים מבוגרים מהדור הישן שאינם מעוניינים לעשות עסקים באינטרנט או להשתמש בסוכנויות. לכן, לעתים קרובות נכסים אטרקטיביים נחטפים דרך שמועה, או היכרויות אישיות. התרבות היוונית מבוססת מאוד על מערכות יחסים ולכן, אפילו עסקאות פיננסיות בסכומי עתק יכולות להיסגר עוד לפני שמישהו ישמע עליהן בכלל. לכן, כדאי להכיר את העולם הזה היטב מבפנים.

כאן שוב נכנסת החשיבות של נוכחות במקום לאורך תהליך קניית בתים ביוון. ככל שנעמיק את המבט ונלמד להכיר את הנפשות הפועלות, ההזדמנויות פשוט יתחילו לזרום פנימה. אין ספק שכדאי להתחיל את הבדיקה ברשת, להכיר את הנכסים הזמינים ואת המחירים הממוצעים. עם זאת, ברגע האמת העסקאות הטובות ביותר יגיעו כשנתחיל לפעול בשוק באופן פעיל. כמה מעסקאות הנדל"ן הטובות ביותר נמצאות מתחת לרדאר. שיווק מפה לאוזן ומעורבות בשיח המקומי מעניקה כאן יתרון משמעותי.

בסופו של דבר, ההצעות יתחילו להגיע ולעתים קרובות, המגוון האדיר יכול להציף ולבלבל. כולנו יודעים שנגישות לתחבורה ציבורית וקרבה לשירותים בסיסיים ולמרכז העיר הם אלמנטים חשובים בבחירת מיקום הנכס. עם זאת, ישנם כמה היבטים ספציפיים ליוון שכדאי להכיר. אלו כמה נקודות שכדאי להחזיק בראש בתהליך קבלת ההחלטות שלך.

דירה מרוהטת היא לא בהכרח יתרון

בעוד שבישראל לעתים קרובות יש ביקוש גדול לדירה מרוהטת קומפלט, ביוון הדבר עלול להקשות דווקא על השכרת הנכס. רוב היוונים יעדיפו לעצב את הדירה בעצמם ולהביא עמם ריהוט משלהם. ריהוט קיים בדירה עשוי להרתיע שוכרים. לכן, כדאי לבחור בדירות שמאפשרות כמה שיותר גמישות בייעוד החדרים ומיקום הרהיטים.

חימום הוא אלמנט קריטי

אמנם האקלים היווני הוא חם ונעים לאורך חלק ניכר מהשנה עם זאת, במהלך לילות החורף הטמפרטורה עשויה לצנוח גם מתחת לאפס. בבתים ישנים, הבידוד עשוי להיות באיכות ירודה מאוד וכתוצאה מכך, הבתים עלולים להיות קרים מאוד. כדאי לוודא שבבניין בו נמצאת הדירה מותקנת מערכת חימום מודרנית הכוללת מונה ומופעלת על ידי ספק מסודר. כך ניתן יהיה להציע לדיירים יתרון חשוב בחוויית המגורים ובמקביל, לוודא שהם משלמים את החשבונות בצורה מסודרת.

נגישות לחניה

ברוב דירות המגורים ביוון חניה פרטית היא ממש לא דבר מובן מאליו. בערים הגדולות והצפופות מצוקת החניה היא בעיה משמעותית. השקעה בבניין עם חניה יכולה להעלות את ערך הנכס שלך בצורה אדירה מבלי לפגוע בביקוש. זהו היבט שלגמרי כדאי לבחון כשמחפשים אחר נכס בעיר.

לאחר שמצאת מספר אפשרויות, חשוב להסתייע בעורך דין מקומי שיוכל לסייע לך לבצע בדיקת רקע על המוכר, לוודא כי הנכס אכן רשום על שמו ברישום המקרקעין וכי אין שום בעיה מיוחדת בנכס. אם ישנם שיעבודים, חובות, עיקולים או כל בעיה אחרת ברישום שעשויה לסבך דברים בהמשך, חשוב שנהיה מודעים לכך כבר בשלב הזה.

תהליך קניית בית ביוון: שלב 4 – לסגור על מחיר הוגן

השינויים בשוק הנדל"ן היווני מתרחשים כיום במהירות. עם זאת, דבר אחד נותר תמיד רלוונטי – תמיד יש מקום למשא ומתן על המחיר. כדאי לוודא שאנשי המקצוע שמלווים אותך יוכלו ללוות אותך גם בהיבט הזה של העסקה. באופן גורף, אלו העלויות הממוצעות שאנו יכולים לצפות להן.

אתונה הבירה תמיד נשארה היעד המבוקש ביותר בקרב משקיעים מקומיים ובינלאומיים. העיר מתאוששת במהירות מהמשבר שנגרם על ידי מגיפת הקורונה ועלויות הנכסים צפויות רק לעלות כאן בעתיד.

מיקום	מחיר חציוני באירו למ"ר
במרכז	1,922
מחוץ למרכז	2,000

 

תהליך קניית בית ביוון: שלב 5 – הסכם ראשוני והפקדת פיקדון

לעריכת ההסכם הראשוני ישנן כמה מטרות חשובות:

• היא מהווה מחווה של רצון טוב ומאפשרת להתחיל את העסקה ממקום של אמון
• היא מאפשרת לך לשריין את הנכס ולהבטיח שהוא יישמר לך גם אם דברים יתעכבו בתהליך המימון
• להעניק תוקף משפטי מחייב לעסקה ולא להשאיר אותה תלויה באוויר
• זו ההזדמנות של עורך הדין שלך להתחיל לסקור את שלל ההבנות בהסכם ולזהות בעיות בשלב מוקדם.

כחלק מההסכם הראשוני, נהוג להפקיד גם פקדון ראשון לתשלום עבור הנכס. כלל אצבע טוב לסכום הפיקדון הוא 10% ממחיר הרכישה. כמובן שלאחר ביצוע התשלום, חשוב שנדרוש מהמוכר מסמך רשמי וחתום המצהיר כי ביצענו אותו.

תהליך קניית בית ביוון: שלב 6 – טיפול במימון ההשקעה

בדרך כלל, בנקים יווניים מנסים להימנע מהלוואות משכנתא, הן לזרים והן לאזרחים. למעלה משלושת רבעי מכלל רכישות הנדל"ן במדינה נעשות במזומן. עם זאת, ניתן לגמרי לקבל משכנתא ברבים מהבנקים היווניים, גם אם אנו איננו אזרחי יוון. עם זאת, ישנם כמה תנאים שעלינו לעמוד בהם תחילה:

• מבקש משכנתא חייב להיות בן 25 לפחות
• על המשכנתא להיות משולמת במלואה עד גיל 58.
• יש לפתוח חשבון בנק יווני
• יש להנפיק מספר מס (AFM)

סכום ההלוואה המינימלי למשכנתא נמוך יחסית ביוון ומתחיל מ-10,000 אירו. הסכום המקסימלי יהיה תלוי בהכנסה שלך, אם כי לעתים רחוקות הוא עולה על 80% משווי הנכס. הריבית הממוצעת על המשכנתא נעה בין 3.5% ל-7.5% ופריסת התשלומים נעה בין 6 ל-30 שנים.

מסמכים נדרשים

כדי לקבל משכנתא ביוון, יהיה עליך להציג:

• עותק של תעודת הזהות או הדרכון שלך
• את מספר המס היווני שלך
• מכתב העסקה או כל הוכחת הכנסה אחרת
• כל חשבון המציג את כתובת המגורים שלך
• הוכחת מספר טלפון רשום

כמובן שעל כל המסמכים לעבור תרגום נוטריוני ליוונית.

לצד הריביות והעמלות, יהיה עליך לשלם גם מס רכוש ספציפי על המשכנתא. שיעור המס משתנה בהתאם לסכום ההלוואה.

שיעור מס הרכוש על משכנתא ביוון

ערך הנכס	שיעור המס
עד 200 אלף אירו	0.10%
עד 300 אלף אירו	0.15%
עד 400 אלף אירו	0.25%
עד 500 אלף אירו	0.35%
עד 2 מיליון אירו	1.10%
מעל 2 מיליון אירו	1.15%

 

תהליך קניית בית ביוון: שלב 7 – חתימה סופית, הנפקת שטר מכר וקבלת המפתח

המסע שלך כמעט הגיע לסיומו. לאחר שגייסת את כל המימון והשלמת את המשא ומתן עם המוכר, כל מה שנותר לעשות הוא רק לסגור עסקה באופן סופי. עורך הדין שלך יעבור על הסכם המכירה ויוודא כי כל ההכנות הנדרשות לקראת סגירת העסקה בוצעו. אלו כמה מהמסמכים שעל המוכר להציג בפני עורך הדין לפני החתימה על ההסכם:

• אישור על היעדר חובות כספיים
• הצהרה על היעדר רווח מהנכס בשנתיים האחרונות
• אישור הכללת הנכס בדוח המס של המוכר
• אישור תשלום ארנונה
• עדות לתשלום מיסים רלוונטיים במקרה בו המוכר ירש את החפץ או קיבל אותו במתנה
• אישור על היעדר חובות לשירותי תפעול, תחזוקה או כל נותן שירות אחר הקשור לנכס

כל אחד מהצדדים, רשאי להאציל סמכות לנציגיו בייפוי כוח. ייפוי הכוח צריך לציין במדויק את אופי העסקה והנכס ולפרט את כלל הפעולות המהותיות אותן רשאי עורך הדין לבצע. בנוסף ייפוי הכוח יכלול את תנאי ההסכם. חשוב לדייק בניסוח זה, מכיוון שהנוטריון רשאי לדחות את ייפוי הכוח אם כל סעיף בו ייראה לו חסר או לא מדויק. לאחר חתימת ההסכם, יש להעביר לתרגום נוטריוני ביוונית ולאחר מכן, הוא יופקד בפנקס המקרקעין או המשכנתאות, בהתאם לאופן בו מומנה ההשקעה. עלויות הרישום יחולו על הקונה בלבד.

תם – אך לא נשלם

אין ספק שהחתימה על החוזה היא השלב הסופי בתהליך קניית בית ביוון. עם זאת, עבורך מדובר רק בהתחלה. עכשיו כשעומד לרשותך נכס ביוון, יהיה עליך להכין אותו לשוק. משימות רבות ממתינות לך בדרך – משיפוץ ושיפור הנכס ועד איתור שוכרים והניהול השוטף. כדי להבטיח שההשקעה שלך תתנהל באופן יעיל ונוח, חשוב להסתייע באנשי מקצוע.

Go Greece היא כתובת מקצועית רב תחומית בכל הקשור לנדל"ן ביוון, שמלווה אותך לכל אורך תהליך ההשקעה שלך. מהסדרת כל תוכניות הנסיעה שלך ליוון, דרך סיור הנכסים עם מדריך דובר יוונית ועברית ועד לניהול הנכס השוטף, אנו מספקים לך מענה שלם ומלא לכל הצרכים שלך לאורך ההשקעה. אנו משתפים פעולה עם מומחים מובילים בתחומם ביוון ופועלים בכל הכלים העומדים לרשותנו כדי להבטיח שההשקעה שלך תפיק עבורך את המירב.

רוצה ללמוד עוד על תהליך קניית בית ביוון? לשמוע עוד על השירותים שלנו? אנו מזמינים אותך להשאיר פרטים כאן ואנו נחזור אליך בהקדם עם כל המידע.