מחירי דירות באתונה

שוק הנדל"ן היווני עבר בשנים האחרונות תקופה קשה למדי, בלשון המעטה. עכשיו, כשהכלכלה היוונית מתחילה להראות סימני התאוששות ראשונים, יש לנו הזדמנות להכות בברזל בעודו חם וליהנות מעסקת נדל"ן בתנאים שלא נוכל להשיג בשום מקום אחר. מגמת הצניחה במחירי דירות באתונה הגיעה לכדי עצירה ומכאן – נוכל רק לעלות. אז כיצד נוכל לוודא שאנו מקבלים עבור דירה באתונה מחיר משתלם ומה משפיע על מחירי הדיור כיום? כאן, ערכנו עבורך מדריך מקיף שיסייע לך לקבל החלטה מושכלת.

מה בלם את הצניחה החופשית של מחירי דירות באתונה?

לאחר שנים של שפל שלא נראה כמותו בהיסטוריה של יוון המודרנית, מחירי הדירות באתונה החלו שוב להאמיר. על פי הערכות המקצועיות, אחת הסיבות המרכזיות לכך היא תוכנית ויזת הזהב של הממשלה היוונית. על מנת לעודד השקעות זרות, הציעה יוון למשקיעים בכל רחבי העולם שיבצעו השקעות בסכומים נרחבים ויזת שהייה במדינה. בנוסף, שינויי השלטון בשנת 2019 והמדיניות הכלכלית הליברלית שהגיעה עמה סייעה בהבראת הכלכלה. העלייה בשיעור ההשקעות הזרות אפשר להזרים כספים בשיעור ניכר ליוון והזניקה את הבראת הכלכלה.

מחירי דירות להשקעה באתונה עדיין נחשבים לנמוכים ביותר באירופה

על אף הבלימה בצניחת מחירי נדלן באתונה, רובנו עדיין נוכל למצוא עבור דירה באתונה מחיר חסר תקדים לעומת מדינות רבות באירופה. נכון להיום, נשלם כ-25% מעלות רכישת דירה בפריז למ"ר. אם נשווה זאת למחירי הדיור בישראל, שרוב המשקיעים בורחים ממנה כיום כמו מאש, הרי שנוכל לרכוש דירה ביוון במחיר מחסן ממוצע בישראל.

מחיר ממוצע למ"ר באתונה והסביבה בשנת 2023 לעומת שנת 2022:

אזור	מחיר למ"ר ב2023 (באירו)	מחיר למ"ר ב2022 (באירו)	שינוי %
אתונה (מרכז)	1.809	1.667	8,50%
אתונה (צפון)	2.800	2.538	10,30%
אתונה (דרום)	3.368	2.976	13,20%
אתונה (מערב)	1.635	1.471	11,20%
אתונה (מזרח)	1.837	1.837	10,20%
פיראוס	1.833	1.667	10,00%
פיראוס (פרברים)	1.500	1.327	13,10%
שאר מחוז אטיקה	1.778	1.707	4,10%

 

מחיר ממוצע למ"ר במדינות אירופה:

מדינה	מחיר למ"ר (באירו)
אנגליה	3,337
צרפת (פריז)	10,600
ישראל (תל אביב)	19,000
ספרד	1,920
יוון	2,312

 

עם זאת, ישראל היא לא בהכרח אומדן להשוואה. מדינות רבות באירופה, גם בימים כתיקונם, מציעות נכסים במחירים נמוכים בהרבה. הפיקוח על שכר הדירה והסובסידיה הממשלתית במדינות האיחוד הם רק כמה מהגורמים לכך. עם זאת, נכון להיום המחירים ביוון נמוכים פי 1.5 מאשר בספרד ובגרמניה, פי שניים פחות מאשר בהולנד ובשוודיה וכמעט פי שלושה מאשר באיטליה ובאוסטריה. למה זה בעצם קורה? כפי שמיד נראה בהמשך, הגורמים למגמה הזו הם רבים ומגוונים.

ירידה בשיעור ההכנסה לנפש

משבר 2008 פגע בכל ענפי המשק וגרם לשורה ארוכה של פשיטות רגל בקרב מפעלים וכתוצאה מכך, לעלייה חדה בשיעור האבטלה. שיעור האבטלה ביוון זינק מ-7.6% ל-27.8% תוך 5 שנים. ההכנסה הממוצעת הגיעה לשפל ב-2013, לאחר שצנחה ב-22% החל מ-2009. במקביל, החוב הציבורי האדיר שצברה יוון, דרש צמצום ניכר של תוכניות הרווחה והסובסידיה ולהצר את היקף השירותים הציבוריים במדינה. מגמות אלו לא רק הגבירו באופן דרמטי את הנטל הכלכלי המוטל על האדם הפרטי, אלא הפחיתו את מספר עובדי הציבור מ-936,000 בשנת 2011 ל-567,000 בשנת 2016, מה שהאיץ אף יותר את העלייה בשיעור האבטלה. הפגיעה הניכרת הזו ביכולת התשלום, הובילה מטבע הדברים לצניחה במחירי הדירות באתונה ובייון כולה.

הפגיעה בדירוג האשראי השפיעה באופן ישיר על מחירי דירות באתונה

הקריסה הגדולה בשוקי ההון העולמיים אילצה את המשקיעים לנקוט במדיניות מאופקת יותר. מגמה זו השפיעה אפילו על מוסדות פיננסיים אדירים וקרנות השקעות ותיקות וחזקות. החשש כי יוון לא תוכל לעמוד בהתחייבויותיה בכל הקשור לחוב הלאומי הלכו וגברו. הערכות סיכונים אלו גרמו למשקיעים רבים למכור את האג"ח היווניות שלהן, מה שהגדיל את התשואה עליהן לכמעט 40% ב-2012. הנזילות בשוק ההון היווני הגיעה לשיאים חסרי תקדים. העלייה בריבית במגזר העסקי הפכה את המשכנתאות למאוד לא משתלמות, בלשון המעטה. כפועל יוצא מכך, חלה צניחה אדירה במספר העסקאות על נכסי נדל"ן. הירידה הדרמטית בביקוש הובילה לצניחה במחירי דירות להשקעה באתונה ובסביבתה.

העלייה בשיעורי המס

כדי לצמצם את הגירעון התקציבי שלה, נאלצה ממשלת יוון להעלות מיסים. כתוצאה מכך, ההכנסה הפנויה שעמדה לרשות האזרח הממוצע צנחה אף יותר. כך, נעשתה קניית דירה באתונה לחלום רחוק מתמיד עבור יוונים רבים. מס ההכנסה עמד על כ-27% ב-2006, אך עלה ל-34% עד 2014, דבר שהשפיע לרעה על כוח הקנייה של האוכלוסייה. במקביל העלתה המדינה את המיסים על הנדל"ן והמיסים לתושבי חוץ כמעט פי שלושה. גם היבט זה השפיע באופן ניכר על הביקוש והוביל להמשך הירידה במחירי דירות באתונה.

מחירי דירות באתונה עומדים ביחס הפוך לשיעור ההגירה השלילית

על פי דיווחים בתקשורת היוונית, מעל ל-5% מאוכלוסיית יוון  עזבו את המדינה החל מ-2007, מדובר על מעל לחצי מיליון בני אדם. מטבע הדברים, תופעה זו הובילה לירידה חסרת תקדים בביקוש לנדל"ן למגורים. מחירי דירות ביוון ובאתונה בפרט, הושפעו באופן ניכר מהירידה הזו בהיקף העסקאות ובמספרן. למעשה מספר עסקאות הנדל"ן ביוון ירד ב-72% בין 2008 ל-2014, כאשר שווי העסקה הממוצע ירד מ-158,000 יורו ל-45,000 אירו.

אז מדוע דווקא עכשיו מחירי דירות באתונה מתחילים לעלות?

עד כה, סקרנו את כלל הגורמים שהובילו לצניחת המחירים. התחלנו לגעת בגורמים הראשוניים להתאוששות המשק. כניסתם של המשקיעים הזרים לשוק והעידוד הממשלתי בהחלט סייעו לבלימת הירידה במחירים. כאן, נרחיב על כלל הגורמים שממשיכים לתרום למגמה הזו.

צמצום החוב הציבורי

מאז 2010, נקטה ממשלת יוון בצעדים רבים לצמצום החוב הציבורי והגירעון התקציבי שלה. המדיניות המוקפדת והשיטתית הניבה בסופו של דבר תוצאות. על פי נתוני קרן המטבע הבינלאומית, חלה צמיחה בשיעור של 1.8% בתמ"ג ב-2017, ו-2.6% ב-2018. הירידה הדרמטית בערך הנכסים היווניים הופכת אותם לאטרקטיביים יותר עבור משקיעים זרים. על פי נתוני הממשלה היוונית, סכום ההשקעות הזרות הישירות עברו את רף 4 מיליארד האירו בשנת 2017 והסכומים ממשיכים להאמיר בעשרות אחוזים.

תוכניות פיתוח להבראת הכלכלה

מדיניות הצנע שננקטה על ידי ממשלת יוון הניבה דיבידנדים שנוצרו עקב העודף בתקציב המדינה. במקביל, הוחלו תוכניות הפרטה בהיקפים נרחבים, מה שהגביר אף יותר את ההשקעות הזרות בקרב תאגידים בינלאומיים גדולים. אלו השתתפו בפיתוח תשתיות התחבורה והאנרגיה ביוון ותמכו בצמיחת התמ"ג. חברות סיניות, למשל, רכשו מעל למחצית מנמל פיראוס וחברות איטלקיות את חברת הרכבות. מיזמים אירופאיים משותפים תמכו בתשתיות תחבורה רבות נוספות במדינה ואפשרו צמיחה מוגברת מתמיד. מטבע הדברים, צמיחה זו השפיעה באופן בלתי מבוטל על מחירי הדירות באתונה.

התיירות הבריאה את הכלכלה היוונית

לפי נתוני מועצת התיירות העולמית, מספר התיירים הבינלאומיים ביוון צמח מ-14.9 מיליון בשנת 2009 ל-24.8 מיליון בשנת 2016. הדבר גרם לעלייה בביקוש לנכסים להשכרה לטווח קצר, על אף המיסוי הגבוה. על אף הביקוש ההולך וגובר עקב הירידה ביכולת הקנייה. שכר דירה באתונה עדיין נחשב בר השגה בהרבה לעומת ערים רבות באירופה. בתנאי שוק אלו, כאשר הביקוש לשכירות כה גבוה, הנכסים אטרקטיביים מתמיד להשקעה. כך, ההשקעות הזרות ממשיכות לזרום. עם זאת, התנאים האופטימליים הללו הם אלו שבסופו של דבר יגרמו לכך שיוון תחדל מלהיות שוק של קונים בחלוף השנים. ככל שמחירי הדיור ימשיכו לעלות על רקע התחזקות הכלכלה, רק אלו שישכילו להשקיע עכשיו יוכלו ליהנות מהפירות.

תוכנית ויזת הזהב מייצבת מחירי דירות באתונה

תוכנית "ויזת הזהב" של יוון, שהושקה ב-2013, מושכת משקיעים פרטיים לשוק הנדל"ן למגורים ולמסחר במדינה. כתוצאה מכך, שווי איגרות החוב של ממשלת יוון התייצבו על תשואה של 2-6%. התשואה המשיכה לעלות בשנים שלאחר מכן וכיום, יציבה מתמיד. הדבר שיפר באופן ניכר את דירוג האשראי של המדינה לאחר שהייתה נתונה בשפל אדיר. גם שיעור האבטלה ביוון צנח באופן ניכר ונראה ששיאו של משבר התעסוקה כבר מאחוריה.

חקיקה מתקנת

בשנת 2014 ממשלת יוון אימצה מספר תיקונים לחוקים הקשורים להלוואות וניהול חובות. תיקונים אלו מאפשרים כיום לממשלת יוון לנהל באופן פשוט מתמיד מכירת הלוואות חדלות פירעון ומגנה על לווים מפני פדיון ביטחונות. הממשלה היוונית הקימה מוסדות ייעודיים לרכישה וניהול תיקים עם חובות אבודים. בעתיד, הדבר יאפשר לבנקים הפרטיים לפתוח דף חדש במאזנים ולהוזיל עוד יותר את עלות מימון ההלוואות.

הצעדים שנקטה ממשלת יוון בלחץ הנושים מטעם האיחוד האירופי סייעו למדינה להימנע מפשיטת רגל. כעת, כשיוון סיימה לנהל את המשבר, היא מתחילה להפנות את המבט אל עבר צמיחה כלכלית. ההתאוששות הולכת ומאיצה וככל שתמשיך בקו זה, סביר מאוד להניח שמחירי דירות באתונה ימשיכו לזנק באופן מעריכי.

היכן הכי משתלם לרכוש כיום דירה ביוון?

אלו מאיתנו שבוחנים מחירי דירות באתונה, עשויים לגלות שטווח המחירים נרחב למדי ומושפע באופן ניכר מהאזורים והשכונות השונים. קולונאקי היא אחת השכונות המבוקשות ביותר ומלאה בבוטיקים יוקרתיים ואחוזות מפוארות. ניתן למצוא בה ב-350,000 אירו דירת שלושה חדרים עם גינה פרטית משותפת. אנקטורה (כיכר סינטגמה) היא אזור פופולרי נוסף עבור משקיעים זרים. בפרברים הצפוניים של העיר, הממוקמים במדרוני הגבעות, נוכל למצוא מחירים נמוכים יותר ככל הנראה. קיפיסיה, פסיכיקו ואקאלי הם כמה פרברים שקטים וירוקים יותר בהם נוכל למצוא נכסים משתלמים. על אף שניתן למצוא נכסים באזורים מרוחקים יותר במחירים נמוכים בהרבה, התשואות עשויות להתגלות כפחות משתלמות.

בפלופונזים, בחלקה הדרומי של יוון, ישנם כמה אתרי נופש יוקרתיים על החוף כמו קוסטה נבארינו ופורטו הלי. באזורים אלו נוכל למצוא בתי אבן מסורתיים במחירים משתלמים במיוחד שעשויים להיות אידיאליים כנכסים לתיירות. עם זאת, ככל שנעמיק אל אזורי הכפר, סביר מאוד להניח שנתקשה מאוד למצוא תיירים שיאכלסו את הבתים באופן קבוע. כמובן שיהיה עלינו לקחת בחשבון גם את עלויות השיפוץ. על אף שבית שלושה חדרים באחד הכפרים עשוי לעלות לנו רק כ-90,000 אירו, פרויקט השיפוץ יכול לעלות מעל 30,000 אירו.

מדד מחירי הנדלן באתונה למ"ר לעומת אזורים אחרים ביוון באירו

אתונה	קורפו	סלוניקי	כרתים
1,450-3,500	1000-1,500	1,350-2,500	1,600

הידע המקצועי הנכון יכול לעשות את כל ההבדל

בסופו של דבר, כדי לקבל החלטה מושכלת ולהפיק את המרב מההשקעה שלך ביוון, החשוב ביותר הוא שיעמוד לרשותך ליווי של אנשי מקצוע שמכירים את השוק לעומק. Go Greece היא הרבה יותר מעוד חברה לאיתור נכסים ביוון. בכל שלב בתהליך ההשקעה שלך, אנחנו מלווים אותך באופן צמוד ובאים יחד עמך ליוון כדי להבטיח שהעסקה משרתת אותך על הצד הטוב ביותר. עם מלווה דובר יוונית ועברית שמכיר את התרבות המקומית לעומק ועם שיתופי הפעולה המקצועיים הנרחבים שלנו במדינה, יש לך את כל הכלים להשקעה האידיאלית. רוצה ללמוד עוד על מחירי דירות באתונה? אנו מזמינים אותך לפנות אלינו עוד היום ונחזור אליך בהקדם עם כל המידע הנדרש כדי להתחיל?

למידע המלא על השקעות נדל"ן באתונה לחצו כאן.