שוק הנדל"ן של יוון, ובפרט זה של הבירה אתונה, מעורר עניין רב בקרב משקיעים מכל העולם – כולל כמובן ישראל. אחת האופציות המעניינות היא השקעה בדירת AIRBNB או בעברית: דירה בהשכרה לתקופות קצרות. חשוב להדגיש מיד: מצד אחד זוהי השקעה עם פוטנציאל לתשואה גבוהה + הטבה משמעותית (יש לכם דירה ביוון שתוכלו לנצל בעצמכם כשתגיעו למדינה). מצד שני, יש כמה מאפיינים ספציפיים שחשוב להיות מודעים אליהם לפני שחותמים על עסקה. בעמוד זה תמצאו מדריך מפורט להשקעה בנכס להשכרה לטווח קצר באתונה – ובסיס מצוין לקבלת החלטות מושכלת.
מיליוני תיירים בשנה וביקוש גבוה לדירות AIRBNB
אתונה היא אחד היעדים הפופולריים בקרב תיירים. האקרופוליס לבדו מושך 2.5 מיליון מבקרים בכל שנה, ובנוסף יש בבירת יוון ובסביבתה עוד שלל אטרקציות וסיבות טובות להגיע. מספר התיירים שמגיעים לעיר כבר עבר את ה-6 מיליון, ועוד כדאי לדעת שבשנים האחרונות יוון הפכה למוקד של פעילות עסקית בינלאומית, כך שלאתונה מגיעים גם אנשי עסקים מכל העולם.
התוצאה: ביקוש גבוה מאוד לדירות AIRBNB – והזדמנות אמיתית לכל מי שמחפש השקעה מתגמלת בעלות כספית לא גבוהה.
כמה עולה לקנות נכס להשכרה לטווח קצר באתונה ומה הרווח בכל שנה?
נכון לקיץ 2023, דירות באתונה עולות בין 1,800 אירו למ"ר ל-3,500 אירו למ"ר. בהתאם תוכלו לקנות נכס שמיועד להשכרה לטווח קצר גם בסכום של 300,000-500,000 ש"ח – ולדעת שתוכלו להשכיר אותו ברוב ימות השנה (כמובן בהתאם למיקום ולרמת התחזוקה).
התשלום הממוצע לדירת AIRBNB באתונה הוא כ-75 אירו ליום. שיעור התפוסה הממוצע הוא למעלה מ-90% בקיץ ובסתיו, ובחורף כ-70%. התוצאה: הכנסות של כ-20,000-25,000 אירו בשנה – כשהסכום כמובן משתנה בהתאם לגודל הנכס, הלוקיישן ופרמטרים שונים, אבל ככלל התשואה יכולה להגיע ל-7-12% בשנה (ועל הרווח מהשכרת הנכס צריך כמובן להוסיף את עליית הערך שלו – פירוט בהמשך העמוד).
עוד כדאי לדעת כי שכר הדירה באתונה, גם על דירות למגורים וגם על דירות נופש, נמצא במגמת עלייה – ולכן אנחנו נמצאים בנקודת זמן מצוינת להשקעה בעיר.
איפה כדאי לקנות נכס להשכרה לטווח קצר באתונה?
נדלן בעיר אתונה הוא שוק מגוון מאוד, עם הבדלים משמעותיים בין אזורים שונים אבל גם הזדמנויות בשלל שכונות. כשהמטרה היא דירת AIRBNB, כדאי באופן טבעי להתמקד במקומות שתיירים אוהבים ללון בהם – ובפרט בקרבת האקרופוליס. השכונות הבאות מומלצות במיוחד:
גאזי gazi
שכונה ייחודית שבעבר הייתה מפעל גז. בתחילת המאה ה-21, לקראת אולימפיאדת אתונה, המפעל פונה והאזור הפך למוקד בילוי פופולרי. בשכונה הוקמה תחנת מטרו חדישה ((Keramikos, שתורמת אף היא לאטרקטיביות של גאזי בעיני תיירים.
מטקסורגיו Metaxourgeio
עוד מתחם שעבר שינוי דרמטי לפני אולימפיאדת אתונה (2004) – והפך משכונת פועלים ומהגרים לשכונה בוהמיינית עם אמנים, מוזיאונים, גלריות, שלל ברים, חנויות אופנתיות ובתי קפה שוקקים. מטקסורגיו נמצאת מצפון למשולש ההיסטורי של מרכז אתונה, ויש בה שתי תחנות מטרו. היא גם זולה יחסית – עוד סיבה טובה לחפש בה נכס מתאים לדירת AIRBNB.
למטקסורגיו יש צד בוהמייני ואטרקטיבי שחווה רנסנס ומצד שני יש את הצד שקרוב יותר לכיכר אומוניה שבו עדיין ניתן לראות זנות ונרקומנים ברחוב. עדיין, מי שמחפש להשקיע באתונה באזור מתפתח שנמצא בעלייה ומתמלא כל שנה ביותר צעירים ותיירים, מטקסורגיו זה המקום בשבילו. המחירים בחלקים נרחבים של השכונה עדיין מאוד זולים ומדובר בשכונה מאוד מרכזית בלב אתונה.
קולונאקי Kolonaki
אולי השכונה היוקרתית ביותר באתונה, ממזרח למרכז ההיסטורי עם שגרירויות, קונסוליות זרות וגם משרדים של חברות בינלאומיות. בהתאם זהו לוקיישן מועדף לאנשי עסקים שמגיעים לאתונה, ועוד שכונה שבה כדאי לרכוש נכס להשכרה לטווח קצר. חשוב לדעת שקולונאקי היא מהשכונות היקרות ביותר באתונה והמחיר בה למ"ר בד"כ מתחיל ב3000 יורו במקרה הטוב.
ניהול הנכס – באפס טרחה מבחינתכם
החיסרון העיקרי של השכרה לטווח קצר (כלומר לתיירים) בהשוואה להשכרה לטווח ארוך (כלומר למגורים) הוא הטרחה המרובה: מענה למתעניינים, אישור הזמנות, טיפול בפניות לקוחות, ניקיון ועוד. אנחנו מומחים בניהול נכסים באתונה, לרבות דירות AIRBNB – ואם תרצו, נתפעל עבורכם את דירת הנופש, כך שאתם תיהנו מהרווחים בלי לבזבז זמן יקר. התשואה הגבוהה של נכסים אלה מבטיחה רווח גבוה גם אחרי התשלום עבור הניהול השוטף.
מיסוי על נכסים להשכרה לטווח קצר ביוון
כשמבררים האם כדאי לקנות בית ביוון, גם להשכרה לטווח ארוך וגם להשכרה לפרקי זמן קצרים, עולה באופן טבעי שאלת המיסוי.
המס הראשון שאותו משלמים הוא מס רכישה – שעומד ביוון על 3.09% בלבד (לעומת 8% בישראל, כשמדובר על דירה להשקעה). המס השני הוא מע"מ, ולגביו כדאי לדעת שהוא משולם רק על דירות חדשות. אם תקנו נכס בן 6 שנים או יותר, תהיו פטורים ממע"מ.
על דמי השכירות תשלמו מס הכנסה, בהתאם לגובה ההכנסות השנתיות: על ההכנסות עד ל-12,000 אירו, שיעור המס הוא 15%. על הכנסות מ-12,001 אירו ועד 35,000 אירו שיעור המס הוא 35%, ועל הכנסות גבוהות יותר – 45%. אופציה נוספת היא לפתוח חברה – ובמקרה כזה שיעור המיסוי על איירביאנבי ביוון יהיה 22% בלבד.
שימו לב: אמנת המס של ישראל ויוון מבטיחה שבכל מקרה אין כפל מס – כלומר לא תצטרכו להעביר חלק מהרווח שלכם גם לרשויות המס ביוון וגם לרשות המיסים בארץ.
תשובות לשאלות נפוצות
יוון מציעה תוכנית שנקראת גולדן ויזה (ויזת זהב): כל מי שרוכש נכס בשווי של יותר מ-250,000 / 500,000 אירו (בכל שכונות מרכז אתונה הרף הוא 500,000 אירו), מקבל אוטומטית ויזה ל-5 לשנים, לו ולמשפחתו (ולאחר מכן ניתן להאריך אותה ואפילו לזכות באזרחות בהתאם לתנאים של ממשלת יוון).
אם אתם רוכשים דירת מגורים "רגילה", תוכלו להפוך אותה לאידיאלית לתיירים בעלות של כ-10,000-15,000 אירו (שיפוץ ברמה גבוהה של דירת 40-60 מ"ר).
ממשלת יוון הודיעה כי החל מ-2024 תגבה מע"מ מבעלי דירות AIRBNB – אבל רק ממי שיש ברשותם 3 נכסים או יותר.
כי אנחנו חיים ביוון וחיים את שוק הנדל"ן באתונה, מכירים היטב גם את ההעדפות של התיירים לגבי דירות AIRBNB, עוזרים לכם גם למצוא נכס אידיאלי וגם לנהל אותו, מלווים אתכם בכל התהליך הבירוקרטי – ובעיקר מחויבים מכל הלב לעשות הכל כדי שההשקעה שלכם תהיה מתגמלת באמת.
