אמנת מס ישראל יוון

במציאות שמאפשרת לנו להשקיע במקומות רבים ברחבי העולם, המדינות המתקדמות חייבות להסדיר את סוגיות המס הרלוונטיות. ספציפית, כשיש ישראלים שרוכשים נכסים להשקעה ביוון, יש צורך במדיניות ברורה לגבי אופן תשלום המיסים השונים הקשורים לנכסים – האם כל מס ישולם ביוון או בארץ, האם שיעור המס יהיה בהתאם לתקנות בישראל או בהתאם לתקנות היווניות? ועוד. על-מנת להסדיר את הנושא, נחתמה אמנת מס ישראל יוון. בעמוד זה תמצאו מידע מפורט אודות האמנה, שבאופן טבעי משפיעה במידה ניכרת על כדאיות ההשקעה בשכנה הים-תיכונית שלנו.

למה צריך אמנת מס? המעבר ממיסוי טריטוריאלי למיסוי פרסונלי

בעבר מדיניות המיסוי של ישראל התבססה על טריטוריאליות – כלומר, תושבי ישראל נדרשו לשלם מס רק על ההכנסות שהופקו כאן בארץ. לעומת זאת, כיום המדיניות היא מיסוי פרסונלי – כל  אזרח של מדינת ישראל חייב לשלם מס על כל ההכנסות שלו, כולל כאלה הנובעות מפעילות בחו"ל ומנכסים במדינות אחרות.

בעולם שהוא כפר גלובלי, המעבר מהשיטה הפרסונלית לשיטה הטריטוריאלית מתבקש ואפילו הכרחי. מצב זה יצר בעיה: ישראלי שמשקיע במדינה זרה עלול להידרש לשלם מס גם באותה מדינה וגם לרשות המיסים בארץ, כלומר כפל מס על אותה הכנסה. על-מנת לא להגיע למצב לא רצוי כזה, ולעודד השקעות הדדיות, חותמות מדינות מפותחות על אמנה שהתכלית שלה היא למנוע את התשלום הכפול. מדינת ישראל חתומה על אמנת מס עם שורה ארוכה של מדינות ובהן יוון, וגם יוון חתומה על אמנות דומות עם מדינות רבות (פירוט בהמשך העמוד).

הפטור מתשלום מס רווחי הון בישראל

הסעיף החשוב ביותר של אמנת מס ישראל יוון הוא סעיף 13, שכותרתו היא "רווחי הון". החלק הראשון בסעיף זה קובע באופן מפורש כי רווחים שהפיק תושב של מדינה אחת מהעברת מקרקעין המוזכרים בסעיף 6, ושנמצאים במדינה השנייה, יחויבו במס רק במדינה השנייה.

המשמעות: אם אזרח יווני רוכש נכס בישראל, מוכר אותו ברווח ומשלם על כך מס בארץ – שלטונות המס ביוון לא יכולים לחייב אותו לשלם פעם נוספת. וכמובן שגם הישראלים הרבים שמשקיעים ביוון ומשלמים מס על הרווחים מהעסקאות לרשות המיסים היוונית – פטורים מתשלום מס רווחי הון בישראל.

ביוון אין מס רווח הון, כן כן שמעתם נכון. עד שנת 2010 היה ביוון מס רווח הון של כ-15% אך החל משנת 2010 ממשלת יוון ביטלה זמנית את מס רווח ההון במדינה עד להודעה חדש של הממשלה בנושא. הביטול הזמני הזה תקף גם היום ביוון (נכון לשנת 2023) לעומת זאת בישראל מס רווח הון הוא 25% – כך שמדובר בתוספת נאה לרווח שתקבלו בזכות קניית נדל"ן באתונה או בכל מקום אחר ביוון (בהמשך העמוד תמצאו טבלה המפרטת את שיעורי המיסוי הנהוגים ביוון).

ההבדל בין הנוסח בשפה העברית של אמנת המס ישראל יוון לנוסח בשפה האנגלית

אמנת מס ישראל יוון נחתמה בשנת 1995 ונכנסה לתוקף ביום הראשון של שנת 1999. המסמך הרשמי נכתב ב-3 שפות: יוונית, אנגלית ועברית. כמקובל בהסכמים בינלאומיים, נבחרה גרסה קובעת למצבים של הבדלים בניסוחים – ובמקרה הזה הנוסח המכריע הוא זה בשפה האנגלית.

עם התחלת יישום האמנה, התברר שלבחירה בנוסח האנגלי יש משמעות עצומה. הסיבה לכך היא סעיף 6 של האמנה – שבו יש פער בין הטקסט בעברית לטקסט באנגלית.

בגרסה העברית מופיע המשפט הבא: "הכנסה שמפיק תושב מדינה… ממקרקעין הנמצאים במדינה האחרת… ניתן לחייבה במס באותה מדינה אחרת".

באנגלית, לעומת זאת, כתוב:

“Income derive… from immovable property… in the other state shall be taxeble only in the other state.”

כלומר, ההכנסה שמופקת ממקרקעין במדינה האחרת תחויב במס רק במדינה האחרת. כלל זה חל גם על רווחים ממכירת נכסים וגם על ההכנסות מהשכרת הנכסים.

מאחר שכאמור הגרסה האנגלית היא זו שקובעת, הרווח בזכות קניית דירות באתונה, סלוניקי, כרתים, סנטוריני או כל מקום אחר ביוון ימוסה אך ורק ביוון – ומדינת ישראל לא רשאית לגבות עוד מס על כך (וגם לא את ההפרש בין שיעור מס רווחי ההון של ישראל לזה של יוון).

מי משלם מס בישראל ומי משלם מס ביוון?

ממשלת יוון קבעה שני קריטריונים עיקריים להגדרה "תושב למטרות מס". ההגדרה קובעת למעשה האם אדם נדרש לשלם מיסים לרשות המיסים היוונית.

הקריטריון הראשון הוא חיים ביוון לתקופה ממושכת ורציפה. המינימום הוא 183 ימים. כלומר, מי שיבחר לחיות באחת הערים היווניות החביבות במשך קצת יותר מ-6 חודשים ייחשב תושב למטרות מס.

הקריטריון השני הוא "מרכז אינטרסים". זהו קריטריון פחות חד-משמעי מהראשון, והוא מבוסס בפועל על הערכה של רשות המיסים ביוון. הרשות בוחנת את מאפייני הפעילות של האדם – למשל רכישת בית קבע, קניית נכסים אחרים וכל צעד נוסף שמצביע על כך שהאדם תופש את עצמו כשייך ליוון בנקודת הזמן הנוכחית.

כשמדובר על חברה, ישנם 3 קריטריונים אפשריים: משרד שרשום ביוון, המקום שבו מנוהל בפועל העסק נמצא בשטח יוון או שהחברה התאגדה תחת החוק היווני.

שיעורי המיסוי ביוון לעומת אלה של ישראל

לאחר שמבינים איך אמנת מס ישראל יוון משפיעה על המשקיעים הישראלים במדינה שעולה על מסלול צמיחה אחרי המשבר הקשה שעברה (פירוט בהמשך העמוד) – השלב הבא הוא השוואה בין שיעור המס ביוון לבין זה של ישראל. כדי לעזור לכם לראות מיד ובנוחות את ההבדלים, צוות go greece הכין עבורכם טבלה מפורטת:

סוג המס	יוון	ישראל
מס הכנסה (על משכורת / הכנסות מעסק)	22%-45% (משקיעים זרים יכולים לזכות בהטבות מס)	10%-47%
מס רווחי הון	0%	25%
מס על דמי שכירות	על הכנסות של עד 12,000 אירו בשנה – 15% הכנסות גבוהות יותר – מומלץ לפתוח חברה ולשלם 22% (במקום 35/45%)	מסלול 1: לפי מדרגות המס (10-47%) מסלול 2: 10% ישנו פטור ממס על שכר דירה עד לכ-5,500 ש"ח בחודש מס על שכירות של נכס בחו"ל – 15%
מס ערך מוסף	0% / 6% / 13% / 24% (בהתאם לסוג המוצרים)	17%
מס רכישה (על נכס להשקעה)	3.09% (החישוב הוא על בסיס הערכת רשות המיסים ולא הסכום שמופיע בהסכם המכר)	8% / 10% (בהתאם לשווי הנכס)

 

הטבות המס שניתן לנצל בזכות האמנה בין ישראל ליוון

יוון מעוניינת למשוך אליה משקיעים מכל רחבי העולם, כולל כמובן ישראלים, ולכן מציעה הטבות מס שונות. כתוצאה מכך, בזכות אמנת מס ישראל יוון ניתן לא "רק" ליהנות משיעורי מס מופחתים על השקעות בנדל"ן, אלא גם מכל אותן הטבות שיכולות להיות משמעותיות.

באופן עקרוני מיסוי על נדל"ן ביוון כולל תשלום מס רכישה, מס על דמי השכירות וכשמחליטים לממש את ההשקעה – מס רווחי הון. ההטבות עשויות להשתנות בהתאם לשינויי מדיניות ביוון, כשלמשל נכון לקיץ 2023 ישנו פטור ממע"מ על רכישת נכסים ביוון, וכן פטור ממס שבח למשקיעים זרים שברשותם עד 3 נכסים (קניית נכס רביעי תחייב בתשלום מס שבח על כל הנכסים, כולל 3 הראשונים).

הפוטנציאל הגבוה של השקעות נדל"ן ביוון

אמנת המס מסדירה את שיעורי המס שתשלמו על השקעות בנדל"ן ביוון, אבל עוד קודם לכן כדאי לוודא שההשקעה אכן משתלמת.

כדי להבין למה מדובר בהשקעה כדאית, צריך לחזור אל משבר החוב של יוון. המשבר הזה החל בסוף 2009, כשהטריגר העיקרי לכך היה משבר פיננסי בינלאומי עקב מדיניות חסרת אחריות של בנקים בארה"ב (בעולם שהוא כפר גלובלי, משבר משמעותי במדינה אחת עלול להתגלגל במהירות למדינות אחרות, ובפרט כשהמקור הוא מדינה כמו ארה"ב).

עוד קודם לכן סבלה כלכלת יוון מבעיות מבניות שונות. ביניהן: אינפלציה גבוהה ביחס לגוש האירו, יחס חוב-תוצר בעייתי, שיעור צמיחה נמוך ועוד. אמנם ההצטרפות לגוש האירו שיפרה את המצב, בעיקר בזכות היכולת לקבל הלוואות בתנאים נוחים, אבל מדיניות ההתרחבות שבה נקטה יוון בצירוף אי ההקפדה על שיעור גירעון סביר הובילו לחובות כבדים.

נקודת הפתיחה הבעייתית של יוון כשמשבר המשכנתאות בארה"ב החל להשפיע על מדינות רבות בעולם גרמה לכך שהמדינה הצנועה במזרח הים התיכון כמעט וקרסה: התוצר ירד בכ-20%, אחד מכל 4 יוונים בגיל העבודה הפך למובטל, והיחס בין החוב לתוצר נסק עוד יותר.

רק בזכות סיוע בהיקף של כ-300 מיליארד אירו, ובמקביל הנהגת תוכנית צנע, אפשרו לכלכלה היוונית להתאושש – וגם זאת רק לאחר יותר מעשור, כשבשלב מסוים גם הקורונה נכנסה לתמונה.

אבל כידוע כל משבר יכול להיות גם הזדמנות. היום (2024) כלכלת יוון בריאה, ונמצאת על מסלול של צמיחה. מחירי הנדל"ן עדיין נמוכים יחסית, המגמה הצפויה היא עליות מחירים בלתי מבוטלות – ולכן השקעה בנדל"ן ביוון היא אופציה כדאית מאוד.

תועלות נוספות ברכישת נכס ביוון

קניית נכס ביוון – דירת מגורים, דירת נופש (AIRBNB), משרד, חנות וכו' – מתאפיינת כאמור בפוטנציאל לתשואה גבוהה. אמנת המס עם ישראל מאפשרת לכם לשמור את מרבית הרווחים לעצמכם, בלי לחלוק אותם עם מדינת ישראל – וזוהי מן הסתם עוד סיבה טובה לבחור ביעד הזה כשמחפשים לוקיישן מוצלח להשקיע בו.

מעבר לרווח הכספי, עשויה להיות עוד תועלת יקרת ערך ברכישה של נכס כזה או אחר ביוון: גולדן ויזה – היתר המאפשר לשהות ביוון במשך 5 שנים ולקבל בה שירותי חינוך, בריאות ועוד. בתום פרק זמן זה תוכלו לחדש את הוויזה, ולמעשה זהו גם מסלול המוביל לאזרחות יוונית בתנאים מסוימים.

עוד כדאי לדעת שוויזת הזהב מקנה תושבות לא רק לבעל או בעלת הנכס, אלא גם לבן או בת הזוג, לילדים עד לגיל 21 ולהורים (גם של בעל/ת הנכס וגם של בן/בת הזוג). כמו כן מספר בני משפחה יכולים לרכוש ביחד נכס מתאים, וכולם יקבלו את הגולדן ויזה.

שימו לב: כדי לקבל ויזת זהב ביוון, יש לרכוש נכס בשווי 500,000 אירו ומעלה באזורים מסויימים ביוון – אבל במערב אתונה ובפיראוס הרף נמוך במידה משמעותית, ועומד על 250,000 אירו בלבד.

לחצו כאן לצפייה במפה של אתונה כדי להבין מהן השכונות הרלוונטיות במערב העיר (וגם בשאר האזורים).

סיכום – הדגשים העיקריים לגבי אמנת מס ישראל יוון

* בזכות האמנה, ניתן לקבל פטור מתשלום מס בישראל על הרווח שבמכירה

* ממשלת יוון מעוניינת למשוך עוד משקיעים למדינה, ולכן מציעה הטבות מס שונות

* בעלות על נכס ביוון עשויה להקנות זכאות לגולדן ויזה – ובעקבותיה תושבות קבע ביוון

* להשקעה ביוון פוטנציאל גבוה מאוד – מומלץ להיעזר במומחים בתחום כדי למצות את הפוטנציאל

איפה הכי כדאי להשקיע ביוון?

בשנים האחרונות נוהרים ליוון משקיעים רבים – גם ישראלים וגם ממדינות אחרות. הסיבות העיקריות לנהירה הן כאמור המשבר מהעשור הקודם שמייצר הזדמנויות אטרקטיביות וההטבות שמציעה ממשלת יוון. אתונה – עיר בעלת היסטוריה מרתקת ושלל אטרקציות גם בהווה – מושכת את מרבית תשומת הלב. גם בסלוניקי אפשר למצוא לא מעט נכסים שיניבו תשואה נאה, ועוד אזורים שכדאי לקחת בחשבון הם האיים סנטוריני, קורפו וכרתים.

בחירת לוקיישן ספציפי מושפעת מהסכום שאותו רוצים להשקיע, טווח ההשקעה ושיקולים נוספים. בבלוג המאמרים תוכלו למצוא מידע עדכני ומקיף שיעזור לכם לקבל את ההחלטה הנכונה, ואם תרצו ייעוץ מותאם אישית וליווי צמוד – אנחנו כאן עבורכם.

לאיזה מדינות יש אמנת מס עם יוון

אוסטריה	בריטניה	מרוקו	צ'כיה
איטליה	גרמניה	נורבגיה	צרפת
איסלנד	דנמרק	סין	קנדה
אירלנד	טורקיה	סלובניה	קפריסין
אסטוניה	ליטא	סלובקיה	קרואטיה
ארה"ב	לטביה	ספרד	שווייץ
בולגריה	מכסיקו	ערב הסעודית
בלגיה	מצרים	פורטוגל

 

מה כולל השירות שלנו?

איתור נכסים אופטימליים להשקעה של כל סכום החל מ- 20,000 יורו לחנויות/משרדים והחל מ- 50,000 יורו לבתים/דירות מגורים, ליווי צמוד לאורך תהליך מימוש ההזדמנות (מספר רישום מס, פתיחת חשבון בנק, סיוע בניהול המשא ומתן, התנהלות מול רשויות המס ועוד), טיפול בכל הפן הבירוקרטי ועזרה במימוש הטבות המס כולל אלה שמקנה האמנה בין ישראל ליוון. ב- go greece השירות ניתן ע"י נדב לוי, ישראלי שחי ביוון, דובר יוונית שוטפת ובקיא להפליא בשוק הנדל"ן באתונה, פיראוס ובמקומות נוספים במדינה.