כשחושבים על השקעה בנדל"ן ביוון, האסוציאציה הראשונה היא כמעט תמיד אתונה. גם האיים הקסומים שכולנו אוהבים לבלות בהם נתפשים כאופציה שכדאי לשקול, אבל יש עוד יעד ביוון שמומלץ להכיר: סלוניקי. כאן בעמוד תמצאו תשובה מפורטת לשאלה האם כדאי לקנות דירה בסלוניקי (ספוילר: כן, אבל בחוכמה), ומידע מקיף על הנדל"ן בעיר. בנוסף הכנו עבורכם הסברים מפורטים לגבי המאפיינים הכלליים של השקעות ביוון. בקיצור, כל מה שצריך כדי שתוכלו לקבל את ההחלטות הנכונות ביותר וגם ליישם אותן בהצלחה.
סלוניקי: החיפה של יוון
סלוניקי היא העיר השנייה בגודלה ביוון, עם כ-320,000 תושבים (ועוד חצי מיליון במטרופולין סביבה). היא ממוקמת בצפון המדינה במרחק של כ-500 ק"מ מהבירה אתונה, מהווה מרכז כלכלי ותרבותי באזור ובמובנים רבים היא החיפה של יוון: שוכנת על חוף ים, יש בה נמל גדול (שקיים כבר 2,300 שנים!), האוכלוסייה שלה מגוונת, קצב החיים נינוח, יש בה מוסדות אקדמיים נחשבים (ולכן הרבה סטודנטים) ורמת המחירים בה נמוכה יחסית.
רמת מחירי הנדל"ן בסלוניקי בהשוואה למחירים של נדל"ן באתונה היא אחד היתרונות המשמעותיים של השקעה בעיר הצפונית היפה. יש עוד יתרונות, וגם חסרונות, ומיד נפרט גם את אלה וגם את אלה.
היתרונות של השקעה בסלוניקי
- רמת מחירים נמוכה יחסית – כך שתוכלו למצוא נכסים איכותיים בכל תקציב.
- יעד תיירותי נחשק – סלוניקי מושכת אליה תיירים רבים. בין 2010 ל-2019 הוכפל מספר האנשים שהגיעו לעיר בטיסה, הקורונה הובילה לירידה חדה אבל ב-2023 כבר נחתו בסלוניקי כ-2.3 מיליון בני אדם.
- סטודנטים – בתור עיר אוניברסיטאית, יש בסלוניקי ביקוש רב לדירות להשכרה מצד סטודנטים שנחשבים לשוכרים מצוינים.
- הייטק – בעיר פועלות חברות הייטק בינלאומיות, ולאורך כל השנה מגיעים אליה אנשי עסקים. זוהי עוד השפעה חיובית על שוק הנדל"ן של סלוניקי.
- רכבת תחתית – בנובמבר 2024 הושק המטרו של סלוניקי (אחרי לא מעט עיכובים, כמו הרכבת הקלה של תל אביב…). הוא צפוי לשפר את התחבורה בעיר ולכן להעלות את ערך הנכסים בה.
- התחדשות עירונית – ברחבי העיר אפשר למצוא לא מעט פרויקטים של התחדשות עירונית, שבאופן טבעי מהווים הזדמנות אטרקטיבית.
החסרונות של קניית דירה בסלוניקי והדרך להתמודד איתם בהצלחה
- תנודתיות – אם אתם שוקלים להשקיע בדירת AIRBNB בעיר, התנודתיות הגבוהה יחסית של התיירות בצפון יוון עלולה להוביל לתנודתיות גם בתשואה.
- האופי של סלוניקי – אם אתם מתלבטים האם כדאי לקנות דירה בסלוניקי למטרת מגורים וחיים במקום, קחו בחשבון את האופי של העיר. יש מי שיאהבו אותו מאוד, ויש מי שירגישו שחזרו אחורה בזמן.
- בירוקרטיה – ממשלת יוון משקיעה מאמצים רבים כדי למשוך משקיעים זרים. יחד עם זאת עדיין יש בירוקרטיה מסוימת בקניית דירה במדינה, כולל כמובן בסלוניקי. עזרה ממומחים בתחום מנטרלת את החיסרון הזה.
- פערי שפה – עוד אתגר שמצפה למי שמחפש הזדמנויות השקעה משתלמות בסלוניקי, ובעצם ביוון כולה, הוא חוסר השליטה בשפה היוונית. גם את המכשול הזה אפשר לצלוח בקלות כשעוברים את התהליך איתנו.
- קושי לזהות את ההזדמנויות האמיתיות – בסלוניקי יש גם דירות שקל יחסית להשכיר וגם דירות שעלולות להתגלות כבעייתיות. לכן מומלץ לחפש דירות למכירה בסלוניקי עם מי שזו המומחיות שלו.
האזורים המומלצים לקניית דירה בסלוניקי
באופן טבעי ההחלטה הראשונה כשמחפשים השקעות נדל"ן בסלוניקי היא הלוקיישן. העיר השנייה בגודלה ביוון משתרעת על שטח לא גדול (כ-19 קמ"ר) אבל היא מגוונת מאוד. האזורים המומלצים לקניית דירה הם:
המרכז ההיסטורי (Ladadika, Valaoritou)
מרכז העיר שוקק חיים גם ביום וגם בלילה, יש בו הרבה מאוד ברים, מסעדות וגם מוסדות תרבות. הוא קרוב יחסית לנמל וגם לחלק מהאוניברסיטאות של סלוניקי. רמת המחירים בו גבוהה יחסית לאזורים אחרים בעיר. אזור אידיאלי למי שמעדיפים לקנות דירת נופש בסלוניקי.
רובע קמפוס (Campus District)
האזור שמרוכזות בו האוניברסיטאות הגדולות של העיר, ובהן אוניברסיטת אריסטוטלוס (Aristotle University of Thessaloniki) שנוסדה לפני 100 שנה ולומדים בה עשרות אלפי סטודנטים, גם יוונים וגם מרחבי העולם. הסטודנטים ישמחו לשכור מכם דירה, כך שהביקוש גדול ובמיוחד לנכסים היחסית קטנים ולא יקרים. חיסרון מסוים הוא שנדרשת רמת תחזוקה גבוהה לדירה.
קלאמריה (Kalamaria)
פרבר שנמצא במרחק של כ-7 ק"מ ממרכז סלוניקי (לכיוון דרום מזרח). בחלק הצפוני של קלאמריה תמצאו את הטיילת הפופולרית Nea Paralia, וכן את חוף Pereia האטרקטיבי גם הוא. השכונה נחשבת לפופולרית אצל זוגות צעירים וגם משפחות, בעיקר מהמעמד הבינוני והגבוה.
אנו פולי (Ano Poli)
פירוש הביטוי אנו פולי ביוונית הוא העיר העליונה. השכונה הזו גבוהה יחסית ובעיקר בעלת אופי ייחודי וקסום. יש בה המון סמטאות מעניינות, השתמרה בה בנייה מסורתית וססגונית, ברחבי השכונה פזורים עצי פרי (תאנים, רימונים ועוד), וגם האוכלוסייה בה תורמת לאווירה. אנו פולי מוקפת בחומות ביזנטיות, ומהווה מעין כפר בלב העיר, בסך הכל 10 דקות הליכה מהמרכז. חשוב לציין שסטודנטים ותיירים כמעט ולא מחפשים דירות בשכונה הזו, ויש גם לא מעט נכסים מיושנים, אבל מצד שני המחירים יכולים להיות אטרקטיביים מאוד.
ורדריס (Vardaris)
שכונה על שפת הים עם תחבורה ציבורית טובה. ורדריס קרובה לכמה מהאטרקציות האהובות ביותר בסלוניקי, וגם ללב העיר, אבל השכילה לשמור על צביון אותנטי ולא תיירותי מדי. יש בה שוק גדול וגישה נוחה לחנויות ושירותים, ואפשר למצוא בה דירות להשכרה גם לטווח קצר וגם לטווח ארוך.
פוליכני (Polichni)
פרבר של סלוניקי שהוא גם עיירה בפני עצמה. משפחות אוהבות אותו מאוד, ולכן כדאי לקנות בו נכס שיתאים למשפחה עם ילדים. פוליכני מתאפיינת ברמת מחירים סבירה והיא נוחה מאוד למגורים, ירוקה ויש בה גם דירות יוקרה.
רמת המחירים של הנדל"ן בסלוניקי
באופן כללי, נכון לסוף 2024, רמת המחירים הממוצעת בסלוניקי היא 2,100-2,900 יורו למטר רבוע. כלומר, סביר להניח שתוכלו למצוא דירת 4 חדרים גדולה באזור טוב בסכום של כמיליון ש"ח. דירת סטודיו יפה בעיר המתפתחת תעלה כ-100,000 יורו בלבד. דירת AIRBNB בסלוניקי תעלה יותר, עד 3,500 יורו למטר רבוע, אבל גם לדירות הנופש פוטנציאל תשואה גבוה.
טווח מחירי הדירות למכירה בסלוניקי:
| גודל הדירה | אזורי ביקוש | אזורים פחות מבוקשים |
| דירת סטודיו | 90,000-150,000 יורו | 55,000-90,000 יורו |
| דירת 2 חדרים | 140,000-210,000 יורו | 85,000-130,000 יורו |
| דירת 3 חדרים | 200,000-300,000 יורו | 120,000-190,000 יורו |
| דירת 4 חדרים | 270,000-420,000 יורו | 170,000-270,000 יורו |
טווח דמי השכירות בעיר:
| גודל הדירה | אזורי ביקוש | אזורים פחות מבוקשים |
| דירת סטודיו | 420-650 יורו בחודש | 300-450 יורו בחודש |
| דירת 2 חדרים | 600-850 יורו בחודש | 450-650 יורו בחודש |
| דירת 3 חדרים | 750-1,100 יורו בחודש | 550-800 יורו בחודש |
| דירת 4 חדרים | 900-1,600 יורו בחודש | 750-1,100 יורו בחודש |
פוטנציאל התשואה בסלוניקי בהתאם לאזור הספציפי בעיר
| סוג הנכס | מרכז העיר | רובע קמפוס | קלאמריה | אנו פולי | ורדריס | פוליכני |
| דירת סטודיו | 4.5-6.5% | 5-7% | 4.5-6% | 6.5-7.5% | 6-8% | 4.5-5.5% |
| דירת 2-3 חדרים | 5-7% | 5.5-7% | 5-5.5% | 6-7% | 5-7% | 5-6% |
| דירת 4-5 חדרים | 5-6% | 4.5-5.5% | 4.5-5% | 5-6% | 4.5-6% | 6-8% |
| דירת נופש | 5.5-6.5% | 4-5% | 5.5-6.5% | 4-5% | 6-7% | 4-5% |
* התשואה הנ"ל מתייחסת כמובן לדמי השכירות, כשבנוסף לפי כל ההערכות ערך הנכסים בסלוניקי צפוי לעלות באופן משמעותי בשנים הקרובות.
מיסוי של השקעות נדל"ן בסלוניקי
כדי לבחון את התשואה האמיתית של השקעות בסלוניקי חובה לכלול בחישוב גם את היבטי המיסוי השונים. בהקשר זה כדאי לדעת שרמת המיסים ביוון נחשבת לנמוכה בהשוואה לרוב מדינות אירופה וגם ביחס לישראל.
המס ברכישת נכס
* מס רכישה – שיעור מס הרכישה ביוון הוא רק 3.09%. לשם השוואה, בישראל מס הרכישה על דירה להשקעה (כלומר בקניית דירה ע"י אדם שכבר יש לו דירה) הוא 8%. זהו כמובן הבדל משמעותי מאוד.
* מע"מ – באופן עקרוני ישנה חובת תשלום מע"מ על קניית דירה חדשה ביוון (בבמבנים שנבנו ב-5 השנים האחרונות). יחד עם זאת נכון ל-2024 ישנו פטור על התשלום הזה. בסלוניקי יש בכל מקרה דירות ישנות רבות במצב טוב, כך שגם אם יבוטל הפטור עדיין אפשר למצוא נכסים שפטורים מחובת מע"מ (שיעור המס הזה הוא 24%).
המס על השכירות
* על הכנסות של עד 12,000 יורו בשנה – שיעור המס הוא 15%.
* על ההכנסות שבין 12,001 יורו ל-35,000 יורו – שיעור המס הוא 35%.
* על ההכנסות שמעל ל-35,000 יורו בשנה – שיעור המס הוא 45%.
* במקרה של הכנסות גבוהות כדאי לשקול פתיחת חברה יוונית וכך לשלם רק 22% מס.
המס במכירת נכס
נכון ל-2024 ישנו פטור ממס שבח על מכירת נכסים ביוון. רק במידה וקניתם ומכרתם למעלה מ-3 נכסים בפרק זמן של שנתיים ייתכן ותירשו לשלם מס שבח.
איך לבחור נכון דירה בסלוניקי?
מומלץ קודם כל לקבוע את מסגרת תקציב ההשקעה, ולאחר מכן לעבור על מפת סלוניקי כדי להכיר טוב יותר את העיר ולהבין איפה כדאי לכם ספציפית לקנות דירה. דירת AIRBNB מחייבת התעסקות רבה יותר, ועוד כדאי לקחת בחשבון שבסלוניקי יש לא מעט דירות ישנות שמוצעות במחיר אטרקטיבי במיוחד אבל זקוקות לשיפוץ. אנחנו נשמח ללוות אתכם בתהליך ולעזור לכם לקבל את ההחלטות הנכונות ביותר עבורכם.
למה לבחור בנו לסיוע ברכישת ובתפעול נכס בסלוניקי?
Go Greece עוזרת לכם למצוא את הדירה המתאימה ביותר בסלוניקי בהתאם למסגרת התקציב ולהעדפות שלכם. השירות כולל סיור בין נכסים שונים שכל אחד מהם הוא הזדמנות משתלמת, וכן סיוע בכל הפן הבירוקרטי, לרבות פתיחת חשבון הבנק. אנחנו חיים ביוון ומדברים את השפה (וכמובן גם עברית), ויש לנו קשרים מצוינים גם בעיר הנמל הצפונית שמושכת אליה משקיעים רבים.
תשובות לשאלות נפוצות
כן. משך הטיסה הוא כ-2.5 שעות, והנסיעה משדה התעופה הבינ"ל למרכז העיר אורכת כ-30 דקות.
ברוב המקרים תצטרכו לפתוח חשבון בבנק יווני על-מנת לנצל את היתרונות של קניית דירה בסלוניקי.
כן, אבל בתנאי שרוכשים נכס בשווי 800,000 יורו או יותר, נכון לשנת 2025. (דירה או נכס יחיד בגודל של לפחות 120 מ"ר(.
