היא העיר השנייה בגודלה ביוון והמטרופולין של אזור מקדוניה, יש בה נמל גדול וגם חופים יפים, עשרות אלפי סטודנטים לומדים ומבלים בעיר הזו, לאורכה ולרוחבה פזורים אתרי מורשת מרתקים ובמקביל יש שלל פרויקטים חדשים של התפתחות עירונית, מספר התיירים שמגיעים אליה חצה את רף ה-2 מיליון בשנה ומחירי הנכסים בה סבירים מאוד גם אחרי שנים של עליות – אין פלא שסלוניקי (Thessaloniki) עלתה על מפת היעדים של המשקיעים הישראלים. השקעות נדל"ן בסלוניקי מניבות תשואה שנתית נאה בזכות הביקוש היציב לדירות להשכרה, ולפי כל המומחים הערך שלהן צפוי להמשיך ולעלות בשנים הקרובות. אם גם אתם שוקלים לנצל את ההזדמנויות שמציעה סלוניקי, מוזמנים לקרוא את המדריך המפורט שהכין עבורכם הצוות המקצועי של Go Greece.
בפרט תמצאו כאן תשובות לכל השאלות הנפוצות:
– עד כמה כדאי להשקיע בעיר היפה?
– באיזה אזורים תוכלו למצוא נכסים אטרקטיביים?
– מה התשואה הצפויה על נדלן בסלוניקי?
– האם דירת איירביאנבי בסלוניקי היא אופציה מומלצת?
– איזה מיסים מוטלים על קנייה, השכרה ומכירה של בתים ביוון?
– איך דירה בסלוניקי מובילה לגולדן ויזה ליוון?
ועוד.
אם תרצו מידע נוסף, ותשובה לכל שאלה ספציפית שלכם – אנחנו כאן בשבילכם, מוזמנים ליצור איתנו קשר. גו גריס – השקעות נדל"ן ביוון בחוכמה.
6 סיבות להשקיע בסלוניקי
השקעות בסלוניקי הפכו בשנים האחרונות לאופציה פופולרית, גם אצל ישראלים וגם אצל אנשים עם חושים חדים ממדינות אחרות. האינדיקציה הטובה ביותר לכך היא עליית מחירי הדירות בעיר שמרוחקת כ-500 ק"מ מאתונה (בהמשך המדריך תמצאו טבלה שמציגה את העלייה). בפרט יש 6 סיבות מצוינות לחפש דירות למכירה בסלוניקי:
* מיליוני תיירים – ב-2010 הגיעו לסלוניקי רק דרך נמל התעופה הבינ"ל של העיר כ-1.1 מיליון תיירים. ב-2019 כבר עמד מספר האנשים שטסו לסלוניקי על 2.3 מיליון. ב-2020 הקורונה השאירה את כולנו בבית, ב-2022 היקף התיירות הנכנסת לסלוניקי דרך האוויר כבר חזר לכמעט 2 מיליון בני אדם, וב-2023 נרשם שיא של 2.36 מיליון תיירים (כאמור בטיסות בלבד, ויש מן הסתם גם תיירים שמגיעים ברכב).
* עשרות אלפי סטודנטים – בסלוניקי פועלות מספר אוניברסיטאות יווניות נחשבות מאוד. אחת מהן היא אוניברסיטת אריסטו של סלוניקי שמשתרעת על שטח של כ-230,000 מ"ר. בסך הכל לומדים בעיר כ-100,000 סטודנטים, יוונים וזרים, ובאופן טבעי רבים מהם מחפשים דירות להשכרה.
* התחדשות עירונית – סלוניקי מיושבת ברציפות למעלה מ-2,300 שנים. בעיר ישנם כמה מבנים בעלי חשיבות היסטורית, כמו למשל כנסיית אגיה סופיה שנבנתה במאה ה-8. במשך שנים העיר נחשבה למיושנת ומנומנמת, למרות שהיא השנייה בגודלה ביוון, אבל בשנים האחרונות ניתן לראות תנופת פיתוח משמעותית: שדרוג תשתיות (כולל רכבת תחתית שהחלה לפעול ב-2024), הוספת אזורים למגורים, פינוי בינוי ועוד.
* פארקים טכנולוגיים – סלוניקי היא אופציה שכדאי לשקול גם בזכות ההשקעה במשיכת חברות הייטק ויזמים זרים לעיר. הדרך היא הקמת פארקי הייטק, למשל Technopolis Thessaloniki, וגם להם יש השפעה מיטיבה על העיר ולכן גם על שוק הנדל"ן בה.
* המשבר הכלכלי שפגע ביוון ב-2009 – פירוט בהמשך העמוד, בפסקה "המשבר הגדול ביוון ב-2009 וההזדמנות כיום".
* פוטנציאל צמיחה – מחירי הנדל"ן בסלוניקי כאמור במגמת עלייה. ההערכות הן שהעיר עוד רחוקה מלמצות את פוטנציאל הצמיחה שלה כך שהמגמה הזו תימשך.
רמת המחירים של נדלן בסלוניקי בשנים האחרונות
באופן טבעי המחיר של נדלן בסלוניקי משתנה בהתאם ללוקיישן הספציפי, גודל הנכס, גיל הדירה, המפרט שלה ועוד, אבל יש גם ממוצע. כשבוחנים את האופן שבו השתנתה העלות הממוצעת של דירות ברחבי העיר היפה, שבמובנים רבים מזכירה את חיפה, אפשר להבין למה אנחנו ממליצים לקחת אותה בחשבון כשמחפשים השקעה ביוון:
| שנה | מחיר ממוצע מכירה | מחיר ממוצע השכרה |
| 2016 | כ- 1,350 יורו למ"ר | כ- 4.3 יורו למ"ר |
| 2017 | כ-1,320 יורו למ"ר | כ- 4.3 יורו למ"ר |
| 2018 | כ-1,330 יורו למ"ר | כ- 4.5 יורו למ"ר |
| 2019 | כ-1,360 יורו למ"ר | כ- 4.7 יורו למ"ר |
| 2020 | כ-1,380 יורו למ"ר | כ- 4.9 יורו למ"ר |
| 2021 | כ-1,400 יורו למ"ר | כ- 5.1 יורו למ"ר |
| 2022 | כ-1,500 יורו למ"ר | כ- 6.5 יורו למ"ר |
| 2023 | כ-1,900 יורו למ"ר | כ- 7.9 יורו למ"ר |
| 2024 | כ-2,100 יורו למ"ר | כ- 8.5 יורו למ"ר |
* המחירים הם בחודש יולי בכל שנה, כאמור בממוצע בכל חלקי סלוניקי.
כלומר, מי שהשכיל למשל להשקיע ב-2019 בדירה בסלוניקי רשם תשואה של כ-50% ב-5 שנים (בנוסף לתשואה מהשכרת הנכס, כמובן).
מסקנה מתבקשת נוספת: מאחר שקצב עליית מחירי השכירות גבוה מקצב עליית המחירים שבהם מוצעות דירות למכירה, השקעות נדל"ן בסלוניקי הן אופציה משתלמת גם ברמת המחירים הנוכחית.
איפה בסלוניקי כדאי להשקיע?
למעשה, במובנים רבים השאלה האמיתית היא לא האם כדאי לקנות דירה בסלוניקי, אלא איפה כדאי לקנות נדלן בסלוניקי. כל היתרונות שפירטנו לגבי השקעות בסלוניקי תקפים בכל רחבי העיר, אבל יש כמובן גם לוקיישנים מומלצים במיוחד:
האזור שסביב אוניברסיטת אריסטו
אחת הסיבות לכדאיות של השקעות נדל"ן בסלוניקי היא כאמור הסטודנטים הרבים שמגיעים לעיר כדי ללמוד באוניברסיטת אריסטו, וגם באוניברסיטאות האחרות (למשל, University of Macedonia שמושכת אליה סטודנטים זרים רבים, וששוכנת בסמוך). באופן טבעי באזורים שסביב האוניברסיטאות הביקוש לדירות להשכרה גבוה, ולכן הם מקומות שטוב להשקיע בהם.
טומבה
טומבה (Toumba) נמצאת בחלק המזרחי של העיר. האלמנט הבולט בשכונה הוא האצטדיון של פאוק סלוניקי, וחוץ ממנו יש בה הרבה מסעדות וברים. בטומבה יש גם פארקים יפים, ותרבות, כך שגם בשעות היום היא שוקקת חיים ואנרגיות.
לדדיקה
לדדיקה (Ladadika) היא הלב של סלוניקי. בעבר בשכונה היו בעיקר חנויות ומחסנים אבל מאז האופי שלה השתנה, והיום היא מוקד של תרבות ובילויים. בלדדיקה יש גם הרבה גלריות ייחודיות ובנוסף בא לידי ביטוי בשכונה הקסם ההיסטורי של סלוניקי. בהקשר של השקעות בנדל"ן, זהו אזור מעולה לחיפוש נכסי איירביאנבי.
קלאמריה
שכונה מדרום מזרח למרכז העיר. השכונה הזו מפורסמת בעיקר בזכות הטיילת Nea Paralia ובזכות חוף Pereia שנמצאים בחלק הצפוני שלה, אבל קלאמריה (Kalamaria) היא גם סביבת מגורים פופולרית, בעיקר לזוגות ולמשפחות צעירות מהמעמד הבינוני גבוה.
פוליכני
פרבר שהוא למעשה עיירה שלווה עם תושבים ממעמד הביניים והרבה משפחות. רמת המחירים בפוליכני (Polichni) סבירה, ובנוסף העיירה מתאפיינת בפיתוח נרחב.
פנורמה
פרבר יוקרתי, מוקף בטבע ובשטחים פתוחים. השם פנורמה (Panorama) ניתן לשכונה בגלל שהיא ממוקמת בגובה של כ-500 מ' ולכן יש ממנה תצפית פנורמית על העיר. המחירים בשכונה הזו, שנמצאת במרחק של כ-15 ק"מ מהמרכז, גבוהים יחסית (גם בקנייה וגם בהשכרה, כמובן).
אנו פולי
העיר העליונה (זה פירוש השם אנו פולי ביוונית) משקיפה גם היא על סלוניקי מלמעלה. השכונה קרובה למרכז העיר, כ-10 דקות הליכה, ומשמרת את הבנייה המסורתית. יש גם הרבה סמטאות, עצי פרי ואוכלוסייה מעניינת – מעין כפר בלב סלוניקי. חלק גדול מהנכסים באנו פולי ישנים ולכן אחרי הקנייה כדאי לשפץ אותם וכך להעלות את הערך שלהם.
ניאו ריסיו
אזור חדש, בחלק הדרומי של העיר. לניאו ריסיו (Neo Risio) פוטנציאל גבוה במיוחד לצמוח, ובמקביל מחירים נוחים מאוד בהווה. בהתאם כדאי לחפש בשכונה הזו השקעות לטווח ארוך.
רמות המחירים באזורים נבחרים בסלוניקי
הטבלה שלפניכם מציגה את הסכום שתתבקשו לשלם עבור נכסים מסוגים שונים במספר אזורים נבחרים בעיר. באופן כללי כדאי לדעת שרמת המחירים של נדלן בסלוניקי נמוכה בכ-10-20% לעומת הנדל"ן באתונה.
| אזור | דירת סטודיו (כ-40 מ"ר) | דירת 2-3 חדרים (כ-70 מ"ר) | דירת 4-5 חדרים (100-110 מ"ר) |
| אוניברסיטה | 70,000-150,000 יורו | 120,000-180,000 יורו | 250,000-350,000 יורו |
| לדדיקה | 40,000-60,000 יורו | 70,000-100,000 יורו | 100,000-180,000 יורו |
| קלאמריה | 45,000-70,000 יורו | 80,000-120,000 יורו | 120,000-160,000 יורו |
| פוליכני | 90,000-130,000 יורו | 120,000-150,000 יורו | 150,000-200,000 יורו |
| פנורמה | 80,000-160,000 יורו | 140,000-320,000 יורו | 200,000-500,000 יורו |
| אנו פולי | 90,000-130,000 יורו | 120,000-180,000 יורו | 250,000-300,000 יורו |
האם כדאי להשקיע בדירות AIRBNB בסלוניקי?
בסלוניקי יש לפי הערכות שונות למעלה מ-5,000 דירות להשכרה לטווח קצר שמוגדרות כ"פעילות". 75% מהן הן דירות עם חדר שינה אחד, בעוד כ-20% יש 2 חדרי שינה והשאר גדולות יותר. שיעור התפוסה הממוצע הוא קצת יותר מ-50%, ודמי השכירות הממוצעים הם 74$ ליום.
גם עבור הסוג הזה של השקעות נדלן ביוון סלוניקי יכולה להתאים, אבל חשוב לקחת בחשבון שני דברים: קודם כל, דירת AIRBNB מחייבת השקעה שוטפת בניהול, בין אם על-ידיכם ובין אם על-ידי חברה מקצועית. שנית, הרגולציה ביוון עשויה להשתנות ואפילו לעיתים קרובות. לכן, השקעה בדירה להשכרה לטווח קצר בסלוניקי לא מתאימה לכל אחד, אבל כן עשויה להניב תשואה נאה (בגלל ריבוי התיירים ואנשי העסקים).
מה התשואה הצפויה עבור השקעות בסלוניקי לפי אזורים?
| אזור | תשואה צפויה | קהל היעד העיקרי |
| אוניברסיטה | 5-6% | סטודנטים שמגיעים מחוץ לעיר כדי ללמוד בסלוניקי |
| לדדיקה | 4.5-5.5% | צעירים שמחפשים לשכור דירה בקרבת מקומות הבילוי |
| קלאמריה | 3.5-4.5% | משפחות צעירות וגם תושבי חוץ שמגיעים ליוון לתקופה ממושכת |
| פוליכני | 4-5% | תושבים שנמנים על מעמד הביניים, משפחות |
| פנורמה | 3-4% | אוכלוסייה מהעשירונים העליונים ביוון |
| אנו פולי | 5-6% | קהל יעד מגוון: אמנים, אנשים שאוהבים דירות ייחודיות ועוד |
המשבר הגדול ביוון ב-2009 וההזדמנות כיום
בתחילת המילניום כלכלת יוון צמחה בקצב מרשים, אבל אז הגיע המשבר הכלכלי הגלובלי של 2008. יוון, שהנהיגה מדיניות התרחבות ולכן היקף החובות שלה היה גדול, נאלצה לשלם סכומי כסף עצומים עקב עליית הריבית. דירוג האשראי של המדינה הורד שוב ושוב, דבר שהעצים את המשבר, והמדינה נקלעה למיתון חמור. חוסר יציבות פוליטי וחברתי החמיר את המציאות, יוון עברה כמה שנים קשות מאוד, אבל ב-2014 תוכניות החילוץ של האיחוד האירופי הצליחו לייצב את המצב הכלכלי.
היום, עשור אחרי ההתייצבות, יוון שוב צומחת ובקצב מרשים. בגרף תוכלו לראות באופן הברור ביותר את השינויים בתמ"ג לנפש ביוון מאז שנת 2000, ולהבין 2 דברים:
- יוון עלתה על מסלול נכון עבורה.
- המדינה עדיין רחוקה ממימוש מלוא הפוטנציאל שלה – וזה נכון גם לגבי נדל"ן ביוון, כולל כמובן נדלן בסלוניקי.
המיסוי על השקעות נדל"ן בסלוניקי
השקעות בסלוניקי נבחנות באופן טבעי גם על סמך שיעור המיסוי – על הרכישה, על הרווח מההשכרה ובמועד מימוש הנכס.
קניית דירה בסלוניקי כרוכה בתשלום מס רכישה של 3.09% בלבד. בישראל, אם תרצו לקנות דירה להשקעה, קרוב לוודאי שהיא תמוסה בתור דירה שנייה (או יותר), ולכן תשלמו מס רכישה בשיעור 8% – סיבה מצוינת כמובן לחפש השקעות כאן ביוון.
מס אחר הוא על ההכנסות משכירות. על סכום של 12,000 יורו בשנה ומטה תשלמו 15% מס. על ההכנסה החל מ-12,001 יורו ועד 35,000 יורו שיעור המס הוא כבר 35%, ועל ההכנסות שמעל לרף הנ"ל – 45%. ניתן לפתוח חברה ביוון ולשלם מס בשיעור 22% בלבד.
מס השבח ביוון עומד על 15%, וזאת לעומת 25% בישראל. נכון ל-2024 יוון מעניקה פטור מהמס הזה. עוד כדאי לדעת שישראל ויוון חתומות על אמנה למניעת כפל מס.
איך למצוא נכס משתלם במיוחד?
כשמחפשים נדלן ביוון סלוניקי היא כאמור אופציה שכדאי מאוד לשקול. דרך אחת היא למצוא לוח דירות למכירה בסלוניקי ולהתחיל לעבור על המודעות. דרך חכמה יותר לבצע השקעות נדל"ן בסלוניקי היא להיעזר במי שזו המומחיות שלו – וכאן אנחנו נכנסים לתמונה עם שירות מקיף שכולל את כל מה שצריך כדי להשלים עסקה משתלמת במיוחד.
תשובות לשאלות נפוצות
ברוב המקרים פתיחת חשבון בנק היא חלק בלתי נפרד מהליך הרכישה של נדלן ביוון. אנחנו נסייע לכם להשלים את הצעד הזה בקלות ובמהירות.
כדי לקבל גולדן ויזה שפירושה תושבות מלאה ביוון (עם אופציה לאזרחות אירופאית בהמשך הדרך) תצטרכו לקנות נכס בשווי 800,000 יורו ומעלה (נכון ל-2025).
אחרי גירוש ספרד, סלוניקי הפכה לאחד המרכזים היהודיים המובילים בעולם. במלחמת העולם השנייה נרצחו בעיר כ-50,000 יהודים. היום הקהילה היהודית בסלוניקי מונה כ-1,200 בני אדם.
השקעות בסלוניקי יכולות להניב תשואה יפה מאוד, גם מבחינת דמי השכירות וגם מבחינת עליית ערך הנכס. השקעה חכמה באמת מחייבת היכרות עם השוק המקומי וגם קשרים בתחום הנדל"ן. הצוות של Go Greece חי ביוון, מדבר יוונית וגם עברית, ולכן יכול לחבר אתכם להזדמנויות האטרקטיביות ביותר שיש, בכל מסגרת תקציב להשקעה. כמו כן אנחנו מסייעים לממש את ההזדמנות מבחינה בירוקרטית – כל מה שצריך כדי שגם אתם תיהנו מתנופת הצמיחה בסלוניקי.
